비거주 1주택 종부세, 9억이 아니라 12억으로 확정됐습니다.

8월 24일 글에서 세제개편안이 손질될 수 있다고 정리하면서 9월 3일 국회 제출안을 봐야 한다고 마무리했습니다.
그날이 지났습니다. 무엇이 바뀌었고 무엇이 남았는지 정리해 보겠습니다.

확정된 것부터 정리해 보았습니다.

정부는 9월 1일 국무회의에서 11개 세법 개정 법률안을 최종 확정했습니다. 8월 3일 발표한 원안에서 두 가지가 바뀌었습니다.

*첫째, 비거주 1 주택자 종부세 기본공제입니다.*

원안은 실거주 1 주택자에게 14억 원, 비거주 1 주택자에게 9억 원을 적용하는 것이었습니다.
확정안은 실거주 1 주택자 14억 원은 그대로 두고, 비거주 1 주택자는 현행 12억 원을 유지하기로 했습니다.

*둘째, 세 부담 상한 입니다.*

원안은 150%에서 200%로 올리는 것이었습니다.
확정안은 현행 150%를 유지합니다.

두 항목 모두 원안보다 완화됐습니다.

숫자로 보면

머니투데이 계산 기준으로, 공동명의로 25억 원짜리 집을 보유한 비거주 1 주택자의 보유세가 1,367만 원에서 1,149만 원으로 줄어듭니다.
218만 원 차이입니다.

8월 24일 글에서 다룬 반포 아크로리버파크 사례에서는 비거주 1 주택자의 내년 보유세가 약 3,888만 원으로 추산됐습니다. 
기본공제가 9억 원이 아니라 12억 원이 되면 이보다 낮아집니다.
다만 정확한 금액은 공시가격과 개별 조건에 따라 달라지므로 단정할 수 없습니다. (추정)

아직 확정되지 않은 것

여기가 중요합니다.

양도소득세 장기보유특별공제는 *원안 그대로 국회에 제출됐습니다.*

정부안 내용은 이렇습니다. 
2027년까지 유예기간을 두고, 2028년에 공제한도를 신설하며 공제율을 조정합니다. 
2029년부터는 보유기간 공제를 없애고 거주기간에 따라 최대 80%를 공제하는 방식으로 바뀝니다.
즉 오래 갖고 있었다는 이유만으로는 공제를 못 받게 됩니다. 실제로 살았어야 합니다.

보도가 엇갈렸습니다

9월 3일 여당이 장특공제 보유혜택 폐지를 연기하는 방안을 추진한다는 보도가 나왔습니다.
그런데 같은 날 권칠승 더불어민주당 정책위의장이 이를 부인했습니다.

권 의장은 국회 정책조정회의에서 민주당 주택안정화 TF가 보유공제 폐지 등 보도된 내용을 정부에 전달한 바 없다고 밝혔습니다. 
정책위도 TF가 보유공제 폐지 연기 등을 정부 측에 전달한 바 없다는 입장을 냈습니다.
당 지도부는 장특공제 보유공제 폐지를 추가로 유예하는 것이 공정과세 원칙과 맞지 않다는 입장인 것으로 전해졌습니다.

*따라서 장특공제 연기는 확정된 사안이 아닙니다. (확정 아님)*

다만 당내 기류는 있습니다

지도부 입장과 별개로 서울 지역 의원들 사이에서는 다른 목소리가 나오는 것으로 알려졌습니다.

2029년부터 장특공제가 거주 공제 중심으로 바뀌면 전월세난이 심해질 수 있다는 우려입니다. 
거주 1 주택 집주인들이 공제 요건을 채우려고 임차인을 내보내고 실거주에 들어가면서 임대차 시장이 불안해질 수 있다는 논리입니다.

이건 앞서 여러 번 다룬 문제와 같습니다. 실거주를 유도하면 세입자가 나가야 합니다.
주택공급 시차를 감안해 시장 연착륙 기간을 더 줘야 한다는 현실론도 작용하는 것으로 전해졌습니다.

얼마나 큰 차이인가?

국회에서 보완 입법을 준비 중인 의원실의 시뮬레이션이 있습니다.
2005년에 10억 원에 취득한 주택을 20년간 보유하고 5년간 거주한 뒤 2029년에 30억 원에 매각하는 경우입니다.
현행 제도에서는 장특공제 60%를 적용받아 양도세가 약 1억 8,000만 원으로 추산됩니다.
정부안이 경과조치 없이 적용되면 거주기간 공제율이 40%로 낮아지고 공제한도까지 적용돼 
세 부담이 약 3억 2,000만 원으로 늘어난다는 계산입니다.

1억 4,000만 원 차이입니다. 다만 이는 특정 조건을 가정한 추산치입니다.

이형일 재정경제부 장관의 입장

정부 입장도 나왔습니다.
이형일 부총리 겸 재정경제부 장관은 부동산 정책의 큰 틀은 유지하되 실거주와 비거주 사이에 차이는 둬야 한다는 취지로 말했습니다.
종부세 기본공제에서는 차등을 줄였지만, 실거주 중심이라는 방향 자체는 유지하겠다는 뜻으로 읽힙니다.


앞으로 일정

세제개편안은 9월 3일 국회에 제출됐습니다.
이제 국회 재정경제기획위원회 조세소위원회 등을 거쳐 연말에 본격적인 세법 심사가 진행됩니다.
*즉 장특공제는 아직 결론이 나지 않았습니다.* 연말까지 논의가 이어집니다.

한 달 사이 시장은.

이 과정에서 시장은 흔들렸습니다.
8월 초 세제개편안 발표 후 강남권 매물이 늘고 호가가 내려갔습니다. 
압구정 호가가 10억 원, 반포 실거래가 9억 원 내린 사례가 나왔습니다.

그런데 한 달 만에 종부세 부분이 원점으로 돌아왔습니다. 
오락가락하는 세제에 시장이 혼선을 겪는다는 지적이 나오는 이유입니다.

*제도가 확정되기 전에 움직인 사람과 기다린 사람의 결과가 달라지는 상황입니다.* (필자 견해)

지금 판단하실 몇 가지 정리해 봅니다.

첫째, 종부세는 확정됐습니다. 
비거주 1 주택자도 기본공제 12억 원이 유지되고 세 부담 상한도 150% 그대로입니다. 이 부분은 계산하실 수 있습니다.

둘째, 양도세 장특공제는 아직입니다. 
연말 국회 심사를 봐야 합니다. 매도 시점을 이것 때문에 결정하시려면 기다리셔야 합니다.

셋째, 방향 자체는 실거주 중심입니다. 
세부 조정은 있어도 큰 틀이 바뀔 가능성은 낮아 보입니다.

넷째, 개별 세 부담은 반드시 세무 전문가와 확인하십시오. 
공시가격, 보유기간, 거주기간, 취득가액에 따라 결과가 크게 달라집니다.

한 줄 정리

종부세는 후퇴했고 양도세는 그대로 갔습니다. 연말까지 장특공제 논의가 남아 있으니, 그것 때문에 움직이실 계획이라면 아직 이릅니다.

※ 이 글은 정부 발표와 보도 내용을 바탕으로 정리한 개인 견해이며, 특정 거래를 권유하지 않습니다. 
세법 개정안은 국회 심사 과정에서 변경될 수 있으며, 개별 세 부담은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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참고자료
- 정부 국무회의 세법 개정 법률안 의결 (2026.9.1)
- 더불어민주당 정책조정회의 (2026.9.3)
- 관련 보도: 뉴시스, 머니투데이, 헤럴드경제, 매일경제 (2026.8~9월)