기준금리 3% 시대, 고정과 변동 중 무엇을 골라야 하나.

8월 27일 한국은행이 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 올렸습니다. 7월에 이어 두 달 연속입니다.
금통위가 기준금리를 연달아 올린 건 2022년 4월부터 2023년 1월까지 일곱 차례 연속 인상한 이후 3년 7개월 만입니다.
주택담보대출을 받으실 계획이라면 고정금리와 변동금리 중 무엇을 고를지 고민이 깊어지셨을 겁니다. 정리해 보겠습니다.

지금 금리가 어떻게 되나.

8월 28일 기준으로 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 금리입니다.

주담대 고정형(5년)은 4.68~7.15%입니다.
주담대 변동형(6개월)은 4.21~6.56%입니다.
변동금리가 고정금리보다 0.47~0.59% 포인트 낮습니다.
당장 내는 이자만 보면 변동형이 유리합니다.

그래서 다들 변동형을 고릅니다.

실제로 그렇습니다.

한국은행 경제통계시스템 기준으로 7월 신규취급액 중 주담대 변동형 비중은 68.1%였습니다. 
열 명 중 일곱 명이 변동형을 선택한 겁니다.
이 비중은 지난해 11월 이후 9개월 연속 올랐고, 2014년 2월 이후 가장 높은 수준입니다.
반대로 고정형 비중은 31.9%에 그쳤습니다. 
지난해 11월 90.2%였던 것이 9개월 연속 떨어져 2014년 2월(31.8%) 이후 최저치입니다.
1년도 안 되는 사이에 90%에서 32%로 뒤집혔습니다.

그런데 방향이 반대입니다

여기가 이 문제의 핵심입니다.

기준금리는 오르고 있는데, 사람들은 금리 변동에 노출되는 상품을 고르고 있습니다.
변동금리는 6개월마다 다시 정해집니다. 기준금리가 계속 오르면 그때마다 이자가 늘어납니다.
고정금리는 5년간 그대로입니다. 지금은 비싸지만 나중에 금리가 더 올라도 영향을 받지 않습니다.
추가 인상이 이어질 경우 주담대 고정금리 상단은 8%, 변동금리도 7%대에 달할 수 있다는 관측이 나옵니다.

*당장 싼 것을 고른 대가를 나중에 치를 수 있다는 뜻입니다.* (필자 해석)

은행 쪽 의견

시중은행 관계자는 한국은행이 추가 인상 기조를 유지하고 있고 은행채와 코픽스가 상승하고 있어 
대출금리 상승 압력이 이어질 것이라며, 장기간 유지할 대출이라면 고정금리가 안정적일 수 있다고 말했습니다.

다른 은행 관계자는 금리 인상 시기와 규모를 예단하기 어려우니 감당할 수준의 원리금이라면 
고정금리가 장기적으로 유리해 보인다고 했습니다.

이어 이번 인상이 전체 대출금리 인상으로 이어지겠지만 변동형 중심으로 인상 폭이 클 것으로 예상했습니다. 
고정금리는 이미 인상 기대를 반영해 둔 상태라 추가 인상 폭이 제한적일 것이라는 설명입니다.
결론적으로 변동형과 고정형의 격차가 점차 줄어들 수 있다고 봤습니다.

*지금 0.5% 포인트쯤 나는 차이가 계속 유지되지는 않을 수 있다는 얘기입니다.*

중간 방법도 있습니다
당장 금리가 낮은 변동형을 쓰다가, 중도상환수수료가 면제되는 3년 후에 고정형으로 갈아타는 방법이 언급됐습니다.
초기 3년은 낮은 이자로 버티고, 그 뒤에 상황을 보고 결정하는 방식입니다.
다만 3년 뒤 고정금리가 지금보다 높을 수 있다는 점은 감안하셔야 합니다.

0.25% 포인트가 얼마인가.

숫자로 보면 체감이 됩니다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 대출 5억 원에서 금리가 0.25% 포인트 오르면 
단순 계산상 연 이자 부담이 125만 원, 월 10만 4,000원 정도 늘어난다고 분석했습니다.

7월과 8월 두 번 올랐으니 합치면 0.5% 포인트입니다. 같은 계산이면 연 250만 원, 월 20만 8,000원입니다.

함 랩장은 기준금리가 오르면 주담대와 전세대출 금리가 상승하고 같은 소득으로 감당할 수 있는 대출 규모가 줄어든다며, 금리 상승이 누적되면 주택 매수자의 구매력을 제한할 수 있다고 봤습니다.

그럼 집값은 내려가나.

여기에 대한 답도 나왔습니다.

함 랩장은 높은 집값과 대출금리 인상, 가계대출 총량 규제 등으로 주춤했던 거래 소강상태가 
연말까지 이어질 것으로 전망했습니다.

다만 수도권 중심의 주택 공급 부족과 전월세 가격 상승이 가격 하방 경직성에 영향을 주고 있어, 금리 인상이 당장 가격 하락으로 이어지기는 제한적이라고 진단했습니다.

*거래는 줄지만 가격은 잘 안 내려간다는 뜻입니다.* 사는 사람에게는 가장 곤란한 조합입니다.

예금은 다르게 봐야 합니다.

금리 인상기에는 대출뿐 아니라 자금 운용도 달라집니다.

최한나 하나은행 양재역지점 VIP PB팀장은 금리 인상기라면 변동금리 예금이나 단기 고정금리 예금이 유리할 수 있다며
목돈을 한 번에 1년 고정으로 묶기보다 나누는 방법을 권했습니다.

예를 들어 1억 원이라면 3,000만 원은 3개월, 3,000만 원은 6개월, 4,000만 원은 1년 고정으로 나누는 방식입니다. 
금리가 더 오르면 재가입할 여지가 생기고, 반대로 예상보다 빨리 떨어지는 위험도 줄일 수 있다는 설명입니다.

대출은 길게 묶고 예금은 짧게 나누는 것이 금리 인상기의 기본이라고 보시면 됩니다.

정리하면

선택의 기준을 몇 가지로 정리해 봅니다.

첫째, 대출을 얼마나 오래 유지할 것인가입니다. 5년 이상 갖고 갈 대출이라면 고정형 쪽 의견이 우세합니다. 
3년 안에 갚거나 갈아탈 계획이라면 변동형도 선택지가 됩니다.

둘째, 지금 원리금을 감당할 수 있는가입니다. 
고정형이 0.5% 포인트쯤 비싼데 그걸 부담할 여력이 있어야 선택이 가능합니다.

셋째, 금리가 더 오를 때 버틸 수 있는가입니다. 
변동형을 고르신다면 7%대까지 올랐을 때를 가정해 계산해 보시는 게 안전합니다.

넷째, 중도상환수수료 면제 시점을 확인하십시오. 보통 3년입니다. 갈아탈 계획이라면 이 시점이 기준이 됩니다.

어느 쪽이 맞다고 단정할 수는 없습니다. 각자 상황이 다르고, 금리 경로도 아무도 모릅니다. 
다만 지금 싼 쪽만 보고 결정하는 건 위험하다는 게 여러 의견의 공통점으로 보입니다.

한 줄 정리

변동형이 지금은 0.5% 포인트 쌉니다. 다만 기준금리는 두 달 연속 올랐고 추가 인상 가능성이 남아 있습니다. 
감당할 수 있다면 고정형, 3년 안에 정리할 계획이라면 변동형으로 갈리는 국면입니다.

※ 이 글은 보도된 내용과 공개된 통계를 바탕으로 정리한 개인 견해이며, 특정 금융상품을 권유하지 않습니다. 
실제 대출 조건과 금리는 금융기관과 개인 신용에 따라 다르므로 반드시 해당 금융기관에 직접 확인하시기 바랍니다.

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참고자료
- 한국은행 금융통화위원회 (2026.8.27)
- 한국은행 경제통계시스템
- 관련 보도: 뉴시스 (2026.8.30)