안 팔면 보유세, 팔면 양도세 — 65세 1주택자가 알아야 할 출구 하나 (2026 세제개편안)

어제 종부세 납부유예를 정리하면서 이런 생각이 들었습니다.
"세금 내기 힘들면 그냥 팔면 되지 않나?"
그런데 찾아보니 그게 그렇게 간단하지 않았습니다.
팔면 이번엔 양도세가 기다립니다.

오늘은 그 이야기입니다.

■ 문제의 구조

강남에 오래 산 65세 이상 1주택자를 떠올려 보겠습니다.

집값은 올랐으나. 소득은 은퇴 후 줄었습니다.

· 안 팔면 → 매년 보유세를 내야 합니다.
· 팔면 → 그동안 오른 만큼 양도세를 내야 합니다.

어느 쪽도 편하지 않습니다.
이런 경우 '진퇴양난'이라는 말이 나오지 않나 생각하게됩니다.


■ 왜 지금 더 어려워졌나?

2026년 세제개편안에 두 방향이 동시에 담겼습니다.

첫째, 보유세 쪽이 무거워집니다.

세부담 상한이 올라갑니다.
직전 연도 보유세의 150%에서 200%로 바뀝니다.
쉽게 말해, 작년보다 세금이 오를 수 있는 폭이 커진다는 뜻입니다.

둘째, 양도세 공제 기준이 바뀝니다.

지금까지 장기보유특별공제는 '얼마나 오래 가지고 있었나'를 봤습니다.
개편안은 이를 '얼마나 오래 살았나' 중심으로 옮깁니다.

현재 : 보유기간 중심
개편안 : 거주기간 중심으로 전환

오래 보유했지만 실제로 살지 않은 집은
공제가 줄어들 수 있습니다.
양쪽 다 조여지는 셈입니다.

■ 그래서 정부가 만든 출구

이 딜레마를 인식했는지, 개편안에 한시적인 출구가 하나 들어갔습니다.
수도권 집을 팔고 지방으로 가면 양도세를 깎아준다

내용은 이렇습니다.

2027년 양도 : 양도세의 50% 감면 (최대 5억 원)
2028년 양도 : 양도세의 30% 감면 (최대 3억 원)

금액만 보면 적지 않습니다.

■ 그런데 조건이 만만치 않습니다

요건을 하나씩 보면 생각보다 촘촘합니다.

· 양도일 기준 만 65세 이상
· 1세대 1주택
· 해당 수도권 주택에 5년 이상 거주
· 양도일 현재 직전 2년은 계속 거주
· 자녀 등 친족이나 특수관계인에게 팔면 안 됨
· 양도 후 6개월 이내 비수도권으로 이주

여기까지도 쉽지 않은데, 뒤가 더 있습니다.

양도 후 5년 이내에
수도권 주택을 다시 사거나
본인 또는 배우자가 수도권으로 돌아오면
감면받은 세금과 이자를 다시 토해내야 합니다

'5년'이 핵심입니다.

■ 제가 걸린 부분

여기서 잠깐 멈추게 됐습니다.

65세에 지방으로 내려간다는 건
단순히 집을 옮기는 문제가 아니라는 겁니다.

· 다니던 병원은 어떻게 하나?
· 자녀와 손주는 얼마나 자주 보나?
· 5년 안에 몸이 안 좋아져서 돌아와야 하면?

마지막 항목이 특히 그렇습니다.
건강 문제로 되돌아오는 건 누구도 미리 정할 수 없습니다.
그런데 그 경우에도 추징 대상이 됩니다.
착잡한 현실이 아닐수가 없습니다.
세금 계산만으로 결정할 일이 아니라는 뜻입니다.

■ 정리하면 선택지는 세 갈래정도 될 것 같습니다.

1. 그냥 산다 + 납부유예
   집을 지키는 대신 보유세를 미룹니다.
   단, 이자가 붙고 담보를 잡힙니다. (어제 글 참고)
2. 팔고 지방으로 간다
   양도세를 크게 줄일 수 있습니다.
   단, 5년을 버텨야 하고 생활 전체가 바뀝니다.
3. 팔고 수도권에 남는다
   감면은 없습니다. 양도세를 다 냅니다.
   대신 아무 제약이 없습니다.

정답은 없는것 같습니다.
세금이 가장 적은 선택과, 삶이 가장 편한 선택이 다르기 때문이라고 생각됩니다.

■ 반드시 알아두실 것

지금 나온 내용은 '세제개편안'입니다. 확정이 아닙니다.
국회 심의와 의결을 거쳐야 시행됩니다.
그 과정에서 감면율, 한도, 요건이 바뀌거나 빠질 수 있습니다.

특히 이 제도는 2027년과 2028년에만 적용되는
한시 제도로 제안된 것이라 시행 시기가 중요합니다.
확정되면 다시 정리해서 올리겠습니다.

■ 오늘의 핵심 정리

· 보유세와 양도세가 동시에 조여지는 방향입니다.
· 출구로 '지방 이주 시 양도세 감면'이 제안됐습니다.
· 다만 요건이 촘촘하고, 5년 추징 조항이 무겁습니다.
· 아직 확정이 아닙니다.

금액이 큰 사안입니다.
실제 판단은 세무 전문가와 상담하시는 게 안전하다고 생각합니다.

이 글은 정보 공유가 목적이며, 세금과 관련한 자문이 아닙니다.

■ 함께 읽으면 좋은 글
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https://ohtown.tistory.com/2

■ 참고한 자료
· 재정경제부 2026년 세제개편안 (2026.8.3. 발표)
· 국세청 양도소득세 안내 https://www.nts.go.kr
· 뉴스1 관련 보도 https://www.news1.kr/realestate/general/6250250